《民法典》第278条相关加装电梯表决的司法解读
一、最高人民法院《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》中指出： “实践中，虽然民法典未明确加装电梯属于哪一类业主共同决定事项，但认为加装电梯事项属于民法典第278条规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”的意见在实践中占据主流，各地在加装电梯事项表决时基本按照民法典此条规定进行操作。关于表决范围是电梯所在单元、楼栋还是所在小区的问题，各地根据具体情况都在进行有益探索，均有一定合理性。” 二、《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（最高人民法院民法典贯彻领导小组编）一书民法典物权编第278条释义： “本条通过列举方式规定了业主共同管理权的行使、决议的通过及表决能力的大小等问题。本条规定也设置了业主共同决定事项进行表决的前提条件，即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大的事项还是一般性、常规性的事务，都应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，属于新增加的规定，更加规范了表决的程序，降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求，更加强调了业主的参与度和业主自治，保护了小业主的表决权，充分体现了民主原则。” “筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，在专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的前提下，还必须同时具备两个条件才为有效的决定。一是必须获得经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主的同意；二是必须获得参与表决人数四分之三以上的业主的同意。即在参与表决人数及专有部分占建筑物总面积上均要符合条件，缺一不可。” “值得注意的是，本条规定与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，将之前的“应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，变为了“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，同时参与表决的必须是专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主。”
三、最高人民法院《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》中指出： “从立法上来看，民法典第278条将业主共同决定事项参与表决的范围由原物权法的全体业主参与表决修改为由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这在一定程度上降低了业主共同决定事项的表决门槛，为老旧小区加装电梯事项在业主共同表决时能够顺利通过创造了有利条件。 ” “今年3月最高人民法院发布的第二批社会主义核心价值观典型案例中的第五个案例“方某某、黄某诉周某、陈某某等物权保护纠纷案”也明确指出，老旧小区加装电梯涉及广大群众的出行方便，关系到社会的和谐稳定，经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护。”
四、全国人大常委会法工委民法室副主任杜涛，发表于《中国人大》2020年第14期的《民法典物权编的主要制度与创新》一文中解释： “ 在编纂民法典的立法过程中，各方面普遍反映，实践中，小区业主在处理需要共同决定的事项时，往往受制于物权法规定的表决门槛较高，难以作出决议。 为此，物权编作出适当调整，依照第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定特别重大事项以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 这样处理，既保证了与决定事项有利害关系的业主能够有效参与，又适当降低了作出决议的整体条件。表决特别重大事项的门槛，降到了全体的二分之一；表决一般重大事项的门槛，降到了全体的三分之一。 同时，按照立法本意，这一条规定的’参与表决’，也可以通过网络、电话、传真等通信手段，采取简易方式进行。”（来源：全国人民代表大会官网）
综上所述，既有住宅加装电梯业主表决的法定程序是：有效通过人数=业主总人数X2/3X3/4=业主总人数X3/4X2/3=业主总人数X1/2。在表决实践中，只要参与表决的业主占比达到2/3以上（含本数），同时表决同意的业主至少达到2/3参与表决业主的3/4以上同意或者业主总数的1/2以上同意，表决表决结果均合法有效。低于这个标准表决无效，达到这个标准合法通过，超过这个标准当然有效。显而易见，占比2/3以上业主参与表决既是2/3以上业主参与表决的计算基数，又是参与表决业主3/4以上同意的前提条件。更改或排除2/3的前提条件和计算基数，就会因违反法律的强制性规定而无效。 法律依据：《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。” 《民法典》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
什么是加装电梯中的公序良俗？《无障碍环境建设法》第二十二条就是最好的解答：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”《无障碍环境建设法》第六十三条规定：“对违反本法规定损害社会公共利益的行为，人民检察院可以提出检察建议或者提起公益诉讼。”第七十条规定：“无障碍环境建设相关主管部门、有关组织的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分。”第七十一条规定：“违反本法规定，造成人身损害、财产损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
最高院《对第十三届人大五次会议人大代表第6125号建议的答复》中指出：“从各地法院司法实践看，各地法院对于老旧小区加装电梯这一关系民生的事项也是大力支持的。如重庆某法院判决的一起案件中，法院认为案涉楼房加装电梯事项，已经过该单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意，并依法履行了其他程序，故案涉楼房加装电梯施工符合法律规定。”这一观点，还是遵循的原《物权法》第七十六条：“占比三分之二以上业主同意”即合法有效的规定。实际上，根据《民法典》第二百七十八条规定，适当降低了表决通过门槛：只要同意占比达到全体业主的1/2以上，表决结果均合法有效。
（谢存海/整理）
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